loader

PAROLE D’EXPERT: « C’est le secteur privé qui dicte la loi »

Dr François Nanfack, ingénieur général d’urbanisme et d’aménagement du territoire.

En quels termes le problème de logement se pose-t-il dans les principales villes du Cameroun ? La problématique de logement dans les principales villes du Cameroun s’exprime en termes de demandes, de disponibilité, de prix pratiqués et de déficit. Pour ce qui est de la demande, elle est fonction du taux d’accroissement de l’agglomération urbaine étant entendu que pour chaque ménage, il faut un logement. A cela s’ajoute la demande latente, c’est-à-dire les demandes non satisfaites et accumulées depuis la création de la ville. Parlant de disponibilité, il s’agit de l’offre liée à la demande et à cet effet, on souligne l’action du secteur public et celle du secteur privé. Le secteur public dans toutes les villes fait des offres non satisfaisantes : offres de la SIC en terme de logement, offre des parcelles par la MAETUR, offre de l’Etat basée sur les lotissements domaniaux et celle de la commune avec des lotissements communaux. Ces deux dernières catégories d’offre publique ont presque disparu, du fait de la rareté des terrains urbains constructibles urbains et de l’indisponibilité du domaine privé de l’Etat. La situation n’est guère reluisante pour les Collectivités territoriales décentralisées (CTD) à qui il manque tout : les terrains d’assiette pour les lotissements, les finances locales pour les opérations d’habitat et les ressources humaines pour la mise en oeuvre. Il reste cependant le secteur privé dont 80% de PAROLE D’EXPERT la production est informelle et contribue au désordre urbain. En effet, le secteur de l’immobilier urbain n’est pas organisé. Vous comprendrez pourquoi il y a tant d’effondrement d’immeubles dans nos villes, malgré l’omniprésence des ordres professionnels et l’arsenal juridique. Le problème ne réside-til pas au niveau des prix pratiqués ? Pour les prix pratiqués, ils sont accessibles pour ce qui concerne les logements sociaux offerts par la SIC ou alors pour ceux qui acceptent d’habiter dans les bidonvilles sans infrastructures et sans équipements de base. En leurs temps, les lotissements communaux et domaniaux étaient très abordables et au niveau de toutes les bourses. Aujourd’hui, c’est le secteur privé qui dicte la loi, les prix des loyers et l’acquisition des terrains dans les centres des villes. Il s’agit d’un secteur extrêmement spéculatif qui finit par pousser une bonne partie de la population urbaine dans les bidonvilles en périphérie urbaine. Pour ce qui concerne le déficit, il se chiffre annuellement pour l’ensemble du pays à près de d’un million (1.000.000) de logements, mais les villes les plus nécessiteuses en matière de logement sont les deux métropoles du pays que sont Yaoundé et Douala. Les deux métropoles ne sont pas logées à la même enseigne que les autres villes. Comment Yaoundé et Douala vivent ce problème ? Le problème de logement se pose effectivement avec acuité dans les deux grandes villes qui sont Yaoundé et Douala, lesquelles ont respectivement des taux d’accroissement annuel estimé à 5,5 % et 4,5%. Il s’agit donc d’une demande assez forte, qui malgré les diverses offres des différents acteurs urbains, n’arrive pas à rattraper la demande, moins encore à combler les déficits accumulés depuis des années. On en veut pour exemple les récentes opérations des 10 000 logements sociaux et 50 000 parcelles proposées par le gouvernement en cours de réalisation, sans négligé la production du secteur privé en constante croissance. Les problèmes de logements sociaux s’expriment par le développement de l’habitat spontané dans les périphéries urbaines. Il s’agit de la multiplication des zones non structurées et non équipées qui vont sans doute alourdir le développement futur des grandes villes. Quelle est la situation dans les villes secondaires, précisément les chefs-lieux de région ? Le problème est vécu de la même manière dans les villes secondaires notamment les communautés urbaines et principalement les chefs-lieux de région qui abritent 70% de la population urbaine. Dans ses villes au nombre de 15, les problèmes fonciers se posent. Il se développe une anarchie urbaine du au développement de l’habitat et des activités économiques. Les autorités locales sont ainsi confrontés en l’absence des documents de planification urbaine et à la rareté des ressources financière pour produire les logements sociaux. Quels sont les facteurs qui rentrent dans la fixation des prix de loyer ? Les facteurs qui rentrent dans la fixation des prix du loyer dans les villes sont : le coût du foncier, l’existence d’un réseau d’infrastructure fonctionnelle et la disponibilité des équipements urbains. En principe, les prix des loyers dans les villes vont des plus élevés dans la zone centrale de la ville au plus accessible en périphérie. Donc plus on n’est pauvre plus on marche loin pour arriver chez soi. Ceci est dramatique pour les pauvres si vous prenez en compte le mauvais fonctionnement des transports urbains. Selon vous, comment peuton résoudre le déficit de logements dans les principales villes du pays ? Les organismes relevant du domaine public ont un grand rôle à jouer dans l’apport des solutions à l’équation difficile du logement dans le pays, principalement le MINDUH qui doit pouvoir situer les besoins et les possibilités de développement du logement en quantité et en qualité, et permettre ainsi au MINDCAF de mettre à disposition des assiettes foncières tant convoitées par les acteurs urbains. Ses deux actions primaires pourront permettre à chaque collectivité locale de résoudre son problème de logement en se faisant aider techniquement par la MAETUR pour les parcelles constructibles, par la SIC pour les logements clés à main et pour le financièrement par le CFC et le FEICOM. L’apport des particuliers dans la résorption de ce problème de logement sera très important dans la mesure où le secteur privé est le plus sensible à la demande, la qualité et la quantité des produits urbains sur le marché de l’immobilier. Le secteur privé est donc plus réactif par rapport à ce marché, contrairement aux produits standards que peut offrir la collectivité locale. C’est le rôle que devraient jouer les promoteurs immobiliers. Il faut cependant relever que cette profession, ainsi que celle des agents immobiliers souffre de la désorganisation. Toutefois, il n’existe à proprement parler aucune commune mesure entre ces agences immobilières et la hausse de prix des loyers, l’influence étant vraiment minimale. Une meilleure politique de l’habitat urbain doit combiner avec des actions du secteur public celles du secteur privé. Dans cette combinaison, les collectivités territoriales décentralisées doivent joués un rôle central d’organisation de la demande et de l’offre.

Partager cet article

Commentaires

    List is empty.

laisser un commentaire